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                  央行降準釋放5300億,對樓市影響有限!

                  山西房地產門戶網  2022/04/19

                  沒有意外,高層會議結束幾天后,央行宣布降準。

                  4月15日下午下班后,央行宣布4月25日起下調金融機構存款準備金率0.25個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。

                  此次降準,預計釋放長期資金約5300億元人民幣。

                  降準的消息一出,地產行業開始了一片狂歡,很多銷售人員將此作為新一輪西安樓市行情啟動的說辭。

                  實際上,當你讀懂此次降準、讀懂當前太原樓市所面臨的現實問題之后,就會發現此次降準實際上對樓市影響非常有限。

                  5300億元流向哪里?

                  對于我們普通老百姓而言,實際上首先要弄懂一個詞匯“降準”,很多人容易將“降準”與“降息”弄混。

                  周五下午降準消息一出,就有人跑來問我:是不是銀行貸款利率下降了?

                  大家的錢存在銀行里,銀行是不能把這些錢全部房貸出去的,要按照一定的比例繳存到中國人民銀行,向央行繳存的資金就叫做存款準備金,這部分資金在總存款中占的比例就叫做存款準備金率。

                  例如:存款準備金率為7%,那么商業銀行每吸收100萬元,就要向央行繳存7萬元的存款準備金,剩余的93萬元用于發放貸款。如果存款準備金率是7.5%,那么就要繳存7.5萬元,只能有92.5萬元用于發放貸款。

                  很明顯,存款準備金率越低,意味著可以向市場上發放的貸款就越多,市場上流動的資金就越多。

                  央行這次全面降準,可以向市場上釋放長期資金5300億元,也就是說市場上流通的錢要更多了。

                  那么,這部分資金會流向哪里?

                  央行官方在降準公告中第一句話就說的很清楚:為支持實體經濟發展,促進綜合融資成本穩中有降……

                  也就是說,此次降準的目的是為了支持實體經濟發展,運用降準資金支持受疫情嚴重影響行業和中小微企業,增加流動性的同時降低這些企業的融資難度和資金成本。

                  很明顯,此次降準并非是為了提振樓市。

                  當然,不可否認的是,流向實體經濟、小微企業的資金經過多輪流通之后,最終有部分會流向樓市需求,但這個量是很有限的,影響也是比較小的。

                  樓市復蘇需要時間

                  所以說,關于此次降準,地產行業不要過于興奮。

                  而目前樓市所遇到的困難,有兩個方面:一個是企業層面,流動性使得眾多地產企業陷入困境;一個是購房者層面,經濟大環境、疫情影響之下購買力、積極性下降。

                  從企業層面來講,在前幾年樓市火爆行情下,太多的地產通過高杠桿、高負債擴張拿地,手中囤了很多的開發用地。但2021年開始的樓市行情下降,“三道紅線”之下融資受阻,頓時使得前兩年舉債過高的地產企業陷入流動性危機,項目停工、債權違約,從而形成惡性循環。

                  如果是個別企業出現問題,那是企業發展過程中的問題,但當恒大、陽光城、藍光、當代等眾多的地產企業出現問題,就不得不引發重視。

                  從目前來看,這些爆雷的企業化解問題,主要采用了兩種方式:一是與債權人溝通,債券兌現時間延期;二是賣項目、賣股權,引入國資背景的企業化解資金困境的同時,依靠國企背書。

                  不過,這些爆雷的地產企業信用要想復蘇,將是一個漫長的過程。一個很簡單的問題:即使恒大活過來了,恒大賣期房你還敢買嗎?

                  另外,從目前樓市整體大環境來看,企業銷售層面也是比較難的,銷量、銷售額普遍下降。房價層面,70個大中城市中,雖然說這幾個月房價下跌的城市與所減少,但依然有超過一半的城市房價是環比下降的。

                  3月份,70個大中城市中,新房價格環比上漲的城市為29個,持平的城市為3個,下降的城市為38個。二手住宅,房價環比下降的城市更是達到了45個。

                  在這種大環境下,對于地產企業而言,一方面沒有太多的現金可以拿地,另一方面對于拿地的信心也不足,這就帶來了土地市場的遇冷。

                  購房者也需要信心

                  實際上,影響當前樓市的因素中,購房者購買力、積極性也在下降。

                  本身就經濟大環境不太好,今年這幾個月疫情對于企業生產所帶來的影響,進一步影響到市民收入的穩定性。在收入下降、穩定性下降的情況下,購房者在買房子這件事情上必然會更加謹慎。

                  同時,經過幾年時間的房價上漲之后,購房門檻越來越高。并且房住不炒成為常態的背景下,即使手中有資金的購房者也要重新計算投資的回報率。

                  此時,除了由于限價因素導致一二手房價格倒掛非常嚴重的樓盤會出現“千人搖”、“萬人搖”之外,大部分的樓盤意向登記是以平銷收場。至于郊區盤,即使是打折優惠,開盤去化率也是慘不忍睹。

                  對于短期供應量比較高的區域、過去幾年價格拉升過快的區域,面對上客稀少、銷售困難,打折降價銷售已經不是什么不好意思的事情了,工抵房、特價房、首開優惠等等都是降價的理由,畢竟活下去更為重要。

                  需求端購買力信心的恢復,還是要取決于大的經濟環境,大家耐心的等待吧~

                  一次降準,救不了當前的樓市!

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